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市街化区域内の農地を、農地転用目的で他人に譲る場合には「農地法５条の届出」が必要になります。

農地転用をするためには、「立地基準」「一般基準」という２つの基準をクリアしていなければなりません。
農地法により、優良農地は原則農地転用できませんし、農地転用の実現可能性（資金、他の権利者の同意等）や周辺農地へ悪影響をあたえるような農地転用は認められません。

また生産緑地の指定を受けていることにより、行為に制限がかかっているため（一定条件の農地転用しか認められていない）、指定を解除しなければなりません。

事前確認

農地転用をする前に以下の事を確認します。
・農地を貸し付けていないか？
・他の権利が設定されていないか？
・開発許可は必要な転用であるか？
・相続税納税猶予制度の適用を受けていないか？

対象農地が上記のいずれかに該当する場合は、各々対応する必要があります。農地を貸し付けている場合は借受者と貸借の解約をしなければなりません。
他の権利が設定されている場合は、権利者の同意が必要です。
開発許可が必要な場合は、その許可の見込みがなければなりません。
相続税納税猶予制度の適用を受けている場合は、納税猶予の期限の打切りになる可能性がありますので注意が必要です。

詳しくはコチラをご参照ください。

生産緑地の指定を受けている場合には行為制限の解除が必要

生産緑地の指定を受けている場合は、農地転用することができません（農業用倉庫を建てるといった一定の農地転用は可）。そのため、生産緑地の指定を受けていることによる行為制限の解除をしなければなりません。
行為制限は市町村長に買取りの申出を行い、一定期間経過後に買取り当がおこなわれなければ、解除となります。行為解除には約３カ月かかります。

詳しくはコチラ（生産緑地の行為制限解除）をご確認ください。

農地転用の届出（農法５条）

対象農地が市街化区域の農地である場合は、届出により権利の移転を行います。処理の期間は１週間から１０日程度で処理が終わります。農業委員会での農地転用届の副本には、届が受理された旨の表紙が付けられ、返却されます。この受理証明書は所有権移転登記や地目変更登記をする際には法務局は提出されることになります。
農地転用届の場合、受理証明書を受け取れば、そこで手続きも完了です。中間報告や完了報告の義務はありません。

農地転用届の流れ

農地転用届の流れは以下の通りです。

農地転用届に必要な書類

農林水産省の「農地法関係事務処理要領」によれば、以下の書類を提出することになっていますが、自治体によってローカルルールがあり、提出書類は異なるため、事前に農業委員会に必要書類を確認する必要があります。

• 土地の位置を示す地図（縮尺は、10,000分の１ないし50,000分の１程度）
• 土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る。）
• 届出に係る農地が賃貸借の目的となっている場合には、その賃貸借につき法第18条第１項の許可があったことを証する書面

契約の締結（売買等の所有権移転、賃貸借等の利用権の設定）

農地の所有権を移転（売買）する場合、もしくは利用権を設定（賃貸借）する場合、当事者の合意があることを示すため、そのことを内容とする契約書を作成し、当事者が署名押印します。

農地を転用目的で所有権移転する場合、契約書のひな型が使われることが多いですが、その場合、農地法５条の許可が受けられない場合等の農地特有の問題点については、特約で別途約定を定めるようにしておいたほうがよいでしょう。

各種登記手続き

建物を建てるのに融資を受けている場合などは、融資をした金融機関がその建物と敷地に抵当権を設定し、その登記します。その場合、抵当権設定登記の前提として、地目変更の登記も必ず求められます。そうした場合は、土地家屋調査士や司法書士など登記の専門家がかかわってくるので任せてしまえば大丈夫かと思います。
ところが自己資金のみで農地転用をしている場合には、登記の専門家がかかわらないことがあるため、転用した農地の登記記録は農地のまま放置されてしまう事もあるため注意してください。
不動産の登記は所有者の義務となっています。

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