市街化調整区域内で農業振興地域農用地区域内農地（青地）でない農地を相続した場合の農地転用手続き（農地法５条）
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農地転用を目的として他人に農地を譲る場合には農地法5条の手続きが必要となります。対象農地（相続した農地）が市街化調整区域内にありますので、この場合は「農地法5条の許可」が必要となります。
農業振興地域内農用地区域内農地（青地）である場合には、農用地の「除外」をしてからしか「農地転用」することはできませんが、今回のケースは青地ではないため、この手続きは必要ありません。
事前確認
農地法5条許可申請をする前に以下の事を確認しておきます。
- 農地を貸し付けていないか？
- 他の権利が設定されていないか？
- 開発許可は必要ないか？
- 相続税納税猶予は受けていないか？
農地を貸し付けている場合は、貸借を解約しなければなりません。他の権利が設定されている場合には、権利者の同意が必要です。開発許可が必要であれば農地転用と同時に開発許可も得なければなりません。相続税納税猶予制度を受けている場合には農地転用することで納税猶予の打切りとなってしまいます。
詳しくはコチラをご参照ください。
農地法5条の許可基準を満たしているか？
農地転用を目的とした農地の権利移転（所有権）や権利設定（貸借）をする場合には農地法5条の許可をえなければなりません。
農地法5条の許可を得るには2つの基準をクリアしていなければなりません。
「立地基準」「一般基準」と呼ばれるものです。
農地法は農地を守る法律であり、国や国民の大切な資源である農地をできるだけ残そうとします。そのため優良農地ほど農地転用に対する規制が厳しくなっています。「立地基準」では、農地の立地から農地転用が可能かどうかが判断されます。
農地法は農業を守る法律でもあるため、周辺の農家や農地に悪影響を与える場合は許可されません。例えば転用後の土地の土砂が隣の農地に流出したり、排水が流出したりする場合には「農地転用」許可はおりません。
これが「一般基準」と呼ばれるものです。
詳しくはコチラ（「立地基準」「一般基準」）をご参照ください。
契約の締結
農地の所有権を移転する場合、もしくは利用権を設定する場合には、当事者の合意があることを示すため、そのことを内容とする契約書を作成し、当事者が署名押印します。
宅建業者が用いる契約書のひな型を使う場合には、農地法5条の許可が受けられない場合等の農地特有の問題点に特に注意する必要があります。特約で別途約定を定めるようにして問題点にも対応できるようにしておきましょう。
農地法5条の許可申請手続き
農地を転用して他者に貸し出す等若しくは農地の所有権を移転する場合には、農業委員会に対して申請書を提出し、都道府県知事もしくは指定市町村の長から許可を受けなければなりません。
この許可は原則、利用権を付与するもしくは所有権を譲渡する人とされる人の共同で申請します。
許可申請にあたって、農地法所定の要件をみたしているかどうかを様々な資料の提示や提出で確認されます。
農業員会では各々に申請様式を作成している場合がありますので、事前に農地所在地の農業委員会に問合せて確認した方がよいでしょう。
必要書類
必要書類は申請書のほかに以下のようなものが必要となります。
自治体によって要求される書類が違いますので、事前に農業委員会に確認することをお勧めします。
- 位置図（転用計画地の位置を表示する図面）
- 登記事項証明書（申請農地）
- 公図
- 住民票抄本・戸籍附表等
- 被害防除計画書
- 事業計画書（転用者の転用計画に係る事業計画書）
- 土地利用計画図（平面図に建物、工作物、その他の施設の配置および規模当を表示した土地利用計画図）
- 排水計画図
- 建物平面図
- 土地造成計画図
- 法人関係書類（法人登記簿謄本、定款の写し）
- 借受地関係書類（借受人申請時）
- 資金証明書
- 許可書写し（転用事業に許可を要する場合）
- 用途廃止申請書写し
- 土地改良区意見書
- 取排水同意書
- 使用貸借契約書写し
- 一時転用賃貸借（または使用貸借）契約書写し
- 単独申請該当証明
申請から許可までの流れ
申請～許可までの流れは以下の通りです。
許可書交付までは約2カ月ほど要します。
許可後の流れ
許可後の流れは以下の通りです。
農地転用の許可を得たら、すみやかに転用に着手しなければなりません。（農地転用の許可は差し迫った事情があるから許可されたという前提があるため）
転用工事に3カ月以上かかる場合には中間報告が必要です。
中間報告では、申請の内容と許可番号に加え、造成や建物の工事の状況を説明し、遅延している場合はその理由も記載します。現地の写真を添付することも求められます。
転用のための工事が完了したら、完了報告書を提出します。完了報告は転用の完了した日の翌日から2週間以内に提出します。
工事完了後は地目の変更登記を行います。
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