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農地を農地以外（農地転用）にするには、農地法（４条、５条）による許可が必要です。
許可の可否の基準の一つに「立地基準」があります。

 

「立地基準」は許可の対象となる土地が、どのような場所にあるかで許可の可否を決めています。
例えば見渡す限り農地が広がっているような農地であれば不許可にしたり、周りが住宅ばかりでポツンと農地があったりするようなところでは許可したりといった、立地によって基準を定めていることから「立地基準」と呼ばれています。

 

 

農地の区分

農地はその農地の優良性（近隣の標準的な農地より生産性が高い農地等）や周辺の土地利用状況等により「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」に区分けされており、「農用地区域内農地」が一番優良性が高く、順番に優良性が低くなっています。

 

農地転用許可制度では、より農業上の利用に支障が少ない農地に誘導する運用がとられています。
つまり、優良性の低い農地から転用させようとするという事です。

 

「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」は原則転用不許可です。

農用地区域内農地

農用地区域（農振地域法８条２項１号に規定する農用地区域をいいます）内にある農地です。

農用地区域内農地の許可基準

農用地区域内農地は原則として許可はされません。例外も厳しく限定されており、次に掲げる場合にかぎられています。

1. 土地収用法の事業認定告示（都市計画法、他の法律の規定による告示または公告で事業認定告示とみなされるものを含む）に係る事業の用に供するための農地転用
2. 農振地域法に規定する農用地利用計画で指定された用途（農業用施設用地）に供するための農地転用
3. 仮設工作物の設置その他の一時的な利用（※）に供するために行うものであって、当該利用の目的を達成する上で当該農地を供することが必要であると認められるもので、かつ農振地域法の規定により定められた農業振興地域整備計画の達成に支障を及ぼすおそれがない（３年以内）もの

    

   ※一時的に資材置場、駐車場、飯場、道路、イベント会場等の農地への原状回復が容易にできる施設に供するため農地を利用することをいい、利用期間は３年以内の期間に限定されている。

第１種農地

農用地区域内農地以外の農地であって、良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件に該当するもの（甲種農地を除く）

1. おおむね１０ha以上の規模の一団の農地の区域内にある農地
2. 土地改良事業またはこれに準ずる事業で、農業用用排水施設の新設または変更、区画整理、農地の造成その他の省令で定めるものの施行区域内にある農地
3. 傾斜、土性その他の自然的条件からみてその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地

申請に係る農地が第１種農地の要件に該当する場合であっても、第３種農地の要件または第２種農地の要件に該当するものは第１種農地ではなく、第２種農地または第３種農地として区分されます

第１種農地の許可基準

第１種農地は原則として許可されません。例外として次に掲げる場合には許可の対象となります。

1. 農用地区域内農地で例外として認められているもの（農用地利用計画に係るものを除く）
2. 農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設その他地域の農業の振興に資する施設として省令で定めるもの（※１）の用に供するために行われるもの
3. 市街地に設置することが困難または不適当なものとして省令で定める施設（※２）のように供するために行われるもの
4. 調査研究、土石の採取その他の特別な立地条件を必要とする省令で定める事業（※３）の用に供するために行われるもの
5. 隣接する土地と一体として同一の事業の目的に供するために行うものであって、当該事業の目的を達成する上で当該農地を供することが必要であると認められるもの
6. 公益性が高いと認められる事業で省令で定めるもの（※４）の用に供するために行われるもの
7. 次のいずれかに該当するものであること

• 農村地域工業等導入促進法に基づく工業等導入地区内の所要の施設を整備するためのもの
• 総合保養地域整備法の同意基本構想に基づき重点整備地区内の所要の施設を整備するためのもの
• 多極分散型国土形成促進法の同意基本構想に基づき重点整備地区内の所要の施設を整備するためのもの
• 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律の同意基本計画に基づき拠点地区内の所要の施設を整備するためのもの
• 農振地域法の市町村農業振興地域整備計画または同計画に沿って当該計画に係る区域内の農地の効率的な利用を図る観点から市町村が策定する計画に従って行われるもので所定の要件に該当するもの

 

甲種農地

市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件に該当するものです。

1. おおむね１０ha以上の規模の一団の農地の区域内にある農地のうち、その面積、形状その他の条件が農作業を効率的に行うのに必要なもの（※）として省令で定める基準に適合するもの

    

   ※区画の面積、形状、傾斜および土性が高性能農業機械による営農にてきするものであると認められること

    

2. 特定土地改良事業等の工事が完了した年度の翌年度から起算して８年を経過したもの以外のもの

甲種農地については、第１種農地と異なり、周辺の市街化の程度にかかわらず第３種農地および第２種農地には区分しません。
これは、甲種農地が特に営農条件に優れた農地であること、市街化調整区域は市街地化への配慮の必要性が低い区域であることによります。

甲種農地の許可基準

甲種農地は原則として許可されません。例外的に許可の対象となるものは次の通りです。（第１種農地より限定されています）

1. 農用地区域内農地で例外として認められているもの（農地利用計画に係るものを除く）
2. その他第１種農地で認められているもののうち、以下のものを除いたもの

• 住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上または業務上必要な施設で集落に接続してせっちされるもののうち、敷地面積がおおむね５００�uを超えるもの
• 市街地に設置することが困難または不適当なものとして省令で定める施設の用に供するために行われるもの
• 調査研究、土石の採取その他の特別の立地条件を必要とする省令で定める事業の用に供するために行われるもののうち次のもの
• 農地転用許可または届出に係る事業のために欠くことのできない通路、橋、鉄道、軌道、索道、電線路、水路その他の施設
• 公益性が高いと認められる事業で省令で定めるものの用に供するために行われるもののうち、上記（※４）省令で定めるものの１、３、６、７、１１、１２のもの

第３種農地

市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。
具体的には、農用地区域内農地以外のうち、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で、次に掲げる区域内にあるものです。

 

申請に係る農地が第３種農地の要件に該当する場合は、同時に第１種農地の要件に該当する場合であっても第３種農地として区分されます

1. 道路、下水道その他の公共施設または鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況が省令で定める程度（※１）に達している区域
2. 宅地化の状況が省令で定める程度（※２）に達している区域
3. 土地区画整理法２条１項に規定する土地区画整理事業等の施行に係る区域

 

第３種農地の許可基準

原則として許可されます。
ただし、「一般基準」の要件を満たしている必要があります。

 

第２種農地

「第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地」と
「その他、他の区分に該当しない農地」が第２種農地となります。

 

「第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地」とは、次の区域内にあるものです。

1. 道路、下水道その他の公共施設または鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況からみて、第３種農地の場合における公共施設等の整備状況の程度に達する区域になることが見込まれる区域で省令で定める（※１）もの
2. 宅地化の状況からみて第３種農地の場合における宅地化の程度に達する区域になることが見込まれる区域でその規模がおおむね１０ha未満であるもの

第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地については、同時に第１種農地の要件に該当する場合であっても第２種農地として区分されます。

 

「その他、他の区分に該当しない農地」とは、農用地区域内にある農地以外の農地であって、甲種農地、第１種農地、第２種農地および第３種農地のいずれの要件にも該当しない農地であり、具体的には、中山間地域等に存在する農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地等が該当します。

 

第２種農地の許可基準

当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより事業の目的を達成することができると認められる場合には許可されません。
ただし、この場合でも次に掲げる場合には、例外的に許可の対象となります。

• 土地収用法の事業認定告示（都市計画法等による告示または公告で事業認定告示をみなされるものを含む）に係る事業の用に供するための農地転用
• 転用行為が第１種農地の許可基準２、３、６、７に該当する場合

 

第２種農地の代替性の判断は、転用事業の目的、事業面積、立地場所等を勘案し、周辺に事業目的を達成することが可能な農地以外の土地や第３種農地があるか否か、また、その土地を申請者が事業目的に使用することが可能かどうか等について判断されることになります。