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農地を農地以外にすることを「農地転用」といいますが、「農地転用」は農地法という法律で厳しく規制されています。
相続した農地が「農地転用」できるかどうかは、一定の基準を満たしているかどうかで判断されることになります。

 

農業委員会に事前相談

農地の転用を伴う、譲渡若しくは利用権設定を検討する場合には、早い段階で農業委員会にご相談ください。
農地転用を考えている農地が転用可能か？についてや、必要書類などについて案内されます。
農地転用する場合には、農業委員会に相談した上で農地転用の手続きを行っていきます。

 

契約の締結

農地の所有権を移転する場合、若しくは利用権を設定する場合には、当事者の合意があることを示すため、そのことを内容とする契約書を作成し、当事者が署名押印します。
契約書のひな型を使う場合には、農地法５条の許可が受けられない場合等の農地特有の問題点について、特約で定めるなど、カバーするようにしましょう。

 

 

農振除外

まず、相続した農地が青地（農用地区域内農地）であるため、原則農地転用はできません。
青地は「おおむね１０年を見通して農用地として利用すべき土地」とされており、転用は禁止とされています。

 

出典：農林水産省

 

青地を転用するには、まず、「青地」から除外してもらう必要があります。

「青地」を農地転用する場合「青地」から除外した後に「農地転用の手続き」をするといった流れになります。

上述した通り、「青地」は守られるべき農地であるため、「除外要件」も厳しくなっており、「農用地以外の土地とすることが必要かつ適当で、農用地区域以外に代替すべき土地がない」といった場合等に限り「除外」が認められることになります。

また、都市計画法等他法令の許可の見込みが立つようでなければ、農業委員会への相談の段階で転用は

難しい旨の回答があります。

青地から除外した上で転用できる見込みが立つようであれば、農振除外の申出となります。

農振除外の手続きは「不可能」ではありませんが、かなりハードルの高い手続きとなります。

また、期間も長くなります。

 

農地転用手続き

「青地」の除外ができたら、次に農地転用の為の手続きが必要となります。
農地転用を目的として他人に譲るということなので、権利設定、権利移転を伴う農地転用ということになり、市街化調整区域内の農地であることから「農地法５条の許可」が必要となります。

 

事前確認

農地転用手続きをする前に以下の事について確認しておきます。

• 農地を貸し付けていないか？
• 他の権利が設定されていないか？
• 開発許可が必要な転用ではないか？
• 相続税等納税猶予制度の適用を受けていないか？　

農地を貸している場合は解約しなければなりませんし、他の権利が設定されている場合、権利者の同意が必要です。開発許可が必要な場合は他法令の許可の見込みがあるのか？納税猶予制度の適用を受けている場合には猶予制度の打切りとなります。コチラもご参考ください。

 

農地転用許可申請の流れ

申請書提出から許可証交付までの流れは以下の通りです。
申請書提出から許可証発行まで約２カ月程度要します。

 

 

 

農地転用許可後の流れ

農地転用許可後は速やかに転用に着手しなければなりません。
転用着手後、すぐに工事が完了すれば完了報告だけで済みますが、工事に３カ月以上かかる場合は中間報告が必要です。
中間報告は、申請の内容と許可番号に加え、造成や建物の工事の状況を説明し、遅延している場合はその理由も記載します。現地の写真を添付することも求められます。
転用の工事が完了したら、完了した日の翌日から２週間以内に完了報告書を提出します。添付書類としては土地利用計画図と現地の写真が必要です。

 

 

地目変更登記

農地転用をして建物を建てるケースで金融機関等に融資を受けている場合は、登記の専門家（司法書士、土地家屋調査士）が関わってくるので任せてしまえばいいですが、自己資金で農地転用した場合には、自分で何もしなければ、登記記録が「農地」のままとなりますので、忘れずに地目変更登記をしましょう。
地目変更登記は申請書に農地転用の許可証などを添付して申請します。
申請後は登記官が現地調査にいってくれ、登記記録が書き換わります。

 

必要書類

必要書類は申請書とは別に以下の用な書類が必要となります。
また、自治体によって要求される書類が違いますので、事前に農業委員会に相談してください。

1. 位置図（転用計画地の位置を表示する図面）
2. 登記事項証明書（申請農地）
3. 公図
4. 住民票抄本・戸籍附表等
5. 被害防除計画書
6. 事業計画書（転用者の転用計画に係る事業計画書）
7. 土地利用計画図（平面図に建物、工作物、その他の施設の配置および規模当を表示した土地利用計画図）
8. 排水計画図
9. 建物平面図
10. 土地造成計画図
11. 法人関係書類（法人登記簿謄本、定款の写し）
12. 借受地関係書類（借受人申請時）
13. 資金証明書
14. 許可書写し（転用事業に許可を要する場合）
15. 用途廃止申請書写し
16. 土地改良区意見書
17. 取排水同意書
18. 使用貸借契約書写し
19. 一時転用賃貸借（または使用貸借）契約書写し
20. 単独申請該当証明