農地転用許可における一般基準とは？
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農地を農地以外（農地転用）にするには、農地法（４条、５条）による許可が必要です。
許可の可否の基準には「立地基準」「一般基準」があります。
基準の一つである、「立地基準」を満たしていたとしても、次のいずれかに該当する場合は、「一般基準」を満たしていないと判断され農地転用の許可をもらうことはできません。
農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
具体的には次に掲げる事由がある場合には、事業実施の確実性がないとみなされます。
- 転用行為を行うのに十分な資力および信用があると認められないこと
自己資金の場合は、預金残高証明書、借入の場合は融資見込証明書により確認されます
- 申請に係る農地の転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないこと
妨げとなる権利の範囲については、農地法３条１項に掲げる権利（所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権、その他の使用収益を目的とする権利）とされていますが、
大多数の都道府県および指定市町村において、事業実施の確実性の観点から、抵当権者についてもその同意を必須とする運用がなされています。 - 農地転用許可の受けた後、遅滞なく、申請に係る農地を申請に係る用途に供する見込みがないこと
許可後おおむね１年以内に工事を完了する必要があります。
- 申請に係る事業の施行に関して行政庁の免許、許可、認可等の処分を必要とする場合において、これらの処分がされなかったこと又はこれらの処分がされる見込みがないこと
「行政庁の免許、許可、認可等」としては、都市計画法による開発許可、廃棄物処理法による産業廃棄物処理施設の設置許可、森林法による林地開発許可、宅建業の免許、条例に基づく許認可、道路の工事施工承認等、事業の内容により様々な許認可が関係してきます。
- 申請に係る事業の施行に関して法令（条例を含む）により義務付けられている行政庁との協議を現に行っていること
- 申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を利用できる見込みがないこと
併せて利用する土地について、所有権、賃借権等の権利等が申請者に移転され、又は設定されているなど、土地利用の見込みがないと許可されません。
- 申請に係る農地の面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められないこと
一般住宅の場合は５００㎡以下、農家住宅の場合は１０００㎡以下が基準とされており、さらに敷地面積に対する建築面積の割合も審査されます。
- 申請に係る事業が工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成（その処分を含む）のみを目的とするものであること。ただし、農地法施行規則４７条５号（※）に掲げる場合は、この限りではありません。
- 都市計画法に規定する用途地域が定められている土地の区域内において工場、住宅その他の施設の用に供される土地を造成するための転用で当該農地がこれらの施設の用に供されることが確実と認められるとき
- 都市計画法に規定する地区計画が定められている区域内において、地区計画の内容に適合するものとして開発許可を受けて住宅又はこれに付帯する施設の用に供される土地を造成するため転用する場合であって、当該農地がこれらの施設の用に供されることが確実と認められるとき
- 地方公共団体（都道府県を除く）または独立行政法人都市再生機構その他国（国が出資している法人を含む）の出資により設立された地域の開発を目的とする法人が工場、住宅その他の施設の用に供される土地を造成するため転用する場合
- 地方住宅供給公社、日本勤労者住宅協会もしくは土地開発公社または一般社団法人もしくは一般財団法人が住宅またはこれに付帯する施設の用に供される土地を造成するため転用する場合であって、当該農地がこれらの施設の用に供されることが確実と認められるとき
周辺の農地に係る営業条件に支障を生ずるおされがあると認められる場合
土砂の流出または崩壊その他の災害を発生させるおそれがあると認められる場合、農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合そのたの周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合には、許可されません。
仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供された後にその土地が耕作の目的に供されることが確実と認められないとき（農地が原状回復しないとき）
一時転用の期間は、農用地区域内農地の農地は３年以内、農用地区域外の農地は５年以内とされています。
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