相続した農地を農地として貸し出す場合（農地法３条許可）
相続した農地を第三者に対して貸し出す（農地の利用権を設定する）方法は、大きくわけて「農地法によるもの」と「特別法によるもの」に分けられます。
- 農地法によるもの
- 都市農地貸借円滑化法によるもの
- 農地中間管理事業法によるもの（農地バンク）
- 市民農園開設
※２〜４は特別法による貸し付けとなります。
農地の貸し出し方法の検討
農地の貸し出し方法については主に以下の点を考慮して選択します。
- 農地所在地（市街化区域か否か）
- 契約期間の更新の有無
- 賃料の有無
農地所在地が確認できたら、所有する農地を他の農家に利用してもらうため、「農地法による貸し出し」の場合は、原則、契約が法定更新（自動的に更新）されます。「農地を貸したら返ってこない」の所以。また、解約にも制限があります。
さらに、相続税納税猶予を受けている場合に猶予期間の確定事由となり、猶予されていた税金を支払わなければならなくなります。
農地法による貸し付けにはこのように「使いにくさ」があります。「農地を貸したら返ってこない」と言われるのもうなずけます。
この農地法による農地の貸付けの使いにくさを回避した仕組みが「特別法による貸し付け」となります。
特別法による貸し出しは、都市計画法上の区分区域に応じて選択できる法律が限定されます。
都市農地貸借円滑化法では、市街化区域内の農地のうち生産緑地が対象です。
市街化区域内の農地のうち生産緑地に指定されていない農地（いわゆる「宅地化農地」）は農地法のみによって貸し出すことが可能となっています。
農地中間管理機構への権利設定は、市街化区域以外の農地に限られます。
農地法による農地の貸し出し
農地法では以下のように定められいます
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
所有する農地を他の農家が農地として利用するために賃借権等の設定をする場合、農地の所在地に関わらず、農業委員会の許可が必要です。
条文中の権利の設定で地上権は同様の権利を賃貸借で権利設定できることから利用頻度は低く、永小作権は現在ほとんど利用されておらず、質権は許可を受けられるケースが想定し難いことから、多くは、賃貸借、使用貸借が選択されています。
賃貸借、使用貸借の違い
賃貸借と使用貸借には、以下のような違いがあります。
- 賃料の有無
- 解約等の制限
- 借主の死亡による権利消滅
- 第三者への対抗力
農地の賃貸借では原則として都道府県知事の許可なく賃貸借を解除することができません。一方、使用貸借ではそのような制限はありません。
また、賃貸借では賃借人の死亡は権利の消滅事由ではありませんが、使用貸借では、借主の死亡により権利が消滅します。
賃貸借では農地の引渡しを受けることで第三者（農地の物件を取得した者）に対抗できますが、使用貸借には対抗力は認められません。
農地法以外（特別法）による農地の貸し出し
農地法以外（特別法）による農地の貸し出しでは、農地法の許可を受けることなく、農地の貸し出しが可能であり、貸借期間が法定更新されることもありません。
都市農地貸借円滑化法は、生産緑地地区内の農地の貸付けについて定められた法律であり、借主が作成した事業計画について市町村長の認定を受ければ、農地法の許可をうけることなく農地の貸し出しを行うことができます。法定更新もありませんし、解約等のための許可も必要ありません。
農地中間管理事業法に従って農地中間管理機構（農地バンク）に貸し出す場合、貸出期間が満了すると農地が返還されます。ただし、農地中間管理事業の目的（農用地の利用の効率化及び高度化を促進）にそぐわない場合等には、農地中間管理機構に借受を拒否されることがあります。
農地貸し出しによる影響
農地を貸し出しし、賃借権を設定した場合、貸主には賃料が発生します。
ただし、賃借権設定を修了する場合、賃借人に離作料を支払わなければならない場合があります。離作料は農地の所在する地方の慣習にもよるので、農業委員会等に聞くなど、事情を確認する方がよいでしょう。
農地の賃借料の設定
農地を貸し出すことになると賃料をいくらにするか？が問題になります。
この場合も、農業委員会等へ賃借料について情報収集などを行いましょう。賃料についての情報ホームページに公開していることもあるのでチェックしましょう。
貸し出し相手
農地の貸し出し方法が決まったら、貸し出しの相手を見つける必要があります。貸し出し相手を見つけるのがむずかしいようなら、役所に相談するのも一つの方法です。
農地法による貸し出しや都市農地貸借円滑化法による農地の貸し出しの場合は、借りてと直接貸借契約を締結することになります。
農地中間管理事業による貸し出しの場合、貸出す相手は、農地中間管理機構（農地バンク）になります。
農地を貸し出すタイミング
農地を貸し出すタイミングについては法律等の制限はありません。
しかし、相続税の納税猶予を受けている場合、農地法による貸し出しをしてしまうと納税猶予が終了し、税額の全部または一部と利子を納付しなければならなくなります。
一方、都市農地貸借円滑化法を利用することで納税猶予を継続することができます。
その他、利用している制度がある場合、農地を貸し出すことにより影響が生じる場合がありますので、事前の確認が必要です。
また、例えば、相続発生前に農地所有者による就農継続が困難になった場合、農地として利用を継続するために、第三者に農地を貸し出す等して耕作を継続してもらうことが想定されます。この場合、農地法により農地を貸し出してしまうと、貸借期間が法定更新され、相続発生後も相続人に農地が戻らず、相続人が農地としてりようすることができなくなります。
このような場合には、生産緑地の農地の場合、都市農地貸借円滑化法による農地の貸し出しであれば法定更新はなく、納税猶予も継続できることになります。市街化調整区域の農地であれば農地中間管理業による農地の貸し出しであれば、同様に法定更新なしで、納税猶予も継続できます。
.png)
